石拐区物业管理细则（试行）

第一章  总   则

第一条  根据《包头市物业管理条例》有关规定，为进一步加强物业管理服务，扩大物业管理覆盖面，提升物业管理水平，改善居民群众生活环境，结合实际，制定本细则。

第二章  管理职责

第二条  区住建局履行下列职责：

（一）负责牵头实施全区物业管理，监督指导物业管理服务工作，纠正违法违规物业服务行为，受理物业服务投诉和举报，处理纠纷，引导和扶持物业服务企业实现良性发展。

（二）负责做好物业服务企业的注册、年检和外阜企业的备案。

（三）负责指导街道（镇）、社区、业主委员会等对物业服务项目进行考核考评，制定并完善按季考评、按年考核的具体办法，避免物业服务企业中途退场或弃管，确保物业服务顺利进行。

（四）加强物业服务用房的查验、备案，监督物业服务用房的使用和经营，指导业主委员会追缴流失的物业服务用房。

（五） 加强对物业服务企业的监管，对物业服务企业违法违规经营、乱收费等侵害业主合法权益的行为依法进行查处，规范物业市场经营秩序。

第三条  区城市管理行政执法分局履行下列职责：

（一）负责对擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，擅自在建筑物顶部、底层进行建设的行为进行查处；

（二）负责对违章搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅立面、在非承重外墙开门、开窗的行为进行查处；

（三）负责会同街道、住建局对小区内乱堆乱放的行为进行查处、清理；

（四）负责对擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的行为进行查处；

（五）负责对物业管理区域内擅自饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜和食用鸽的行为进行制止和查处；

（六）负责对物业管理区域内其他违反城市管理法规的行为进行查处；

（七）对因上述内容引起的矛盾纠纷，先由街道办事处和社区负责调解处理。通过调解无法解决的，由区区城市管理行政执法分局介入进行处理。

第四条  街道（镇）履行下列职责：

（一）负责本辖区内物业活动的指导、监督、协调工作，把物业管理服务工作纳入社区工作考评体系。街道（镇）主要责任人为辖区物业管理工作的第一责任人。

（二）牵头组织成立物业管理联席工作委员会，确定住宅小区物业管理服务模式及发展方向。

（三）定期组织社区和物业管理单位对住宅小区进行检查，会同执法局、住建局对小区内私搭乱建、乱堆乱放等行为进行集中清理整治。

第五条  社区履行下列职责：

（一）负责本辖区内物业活动的组织、监督、协调工作，协助成立和规范管理“物业服务其他管理人”组织。

（二）负责组织成立业主大会、业主委员会和居民自管委员会，指导业主大会选聘、解聘物业服务企业。列席业主大会和业主委员会会议。未组织业主大会、未成立业主委员会的小区，经全体业主同意，社区代为履行业主委员会的职责。

（三）负责指导业主委员会、物业企业制定《业主规约》，监督、检查《业主规约》的实施，对违反《业主规约》的行为进行纠正；协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调解处理物业活动纠纷。组织召开物业管理工作联席会议，调解社区内物业活动纠纷。加强宣传和协调，提高业主缴费意识。

（四）监督和发现私搭乱建行为，发现后及时制止同时向相关部门上报，并做好相关记录。

（五）监督供电、供水、供气、通讯、有线电视等部门在小区内进行的维修养护施工。因维修需要临时占用、挖掘道路、场地的，在约定的期限内恢复原状。

第六条  发展和改革、国土、公安、环保、民政、财政等部门，要按照各自职责做好与物业管理活动相关的保障工作。

第三章  业主

第七条  业主或者物业使用人装饰装修房屋时，要与物业服务企业签订《装饰装修协议书》，施工前应向物业服务企业报送图纸，并交纳装修保证金。装饰装修结束后，未违反《装饰装修协议书》的，全额退还装修保证金。

第八条  业主应强化集体观念，树立主人翁意识，遵守《业主规约》，不得以放弃权利为由不履行义务。

第四章   前期物业管理

第九条  建设单位在前期物业服务管理中，通过包头市统一的物业管理招投标平台，公开招标选聘物业服务企业，不得引入无资质的物业服务企业。

第十条  建设单位在开发建设时，要按有关要求提供物业服务用房和社区办公室、活动室“两室”用房。按照《关于建立精街道强社区管理体制的实施意见》（包党字〔2012〕54号）文件要求，社区“两室”用房要达到800平方米以上。在办理物业交付验收等手续时，应当在区住建局和街道（镇）的监督下向前期物业服务企业移交物业服务用房和《物业管理条例》规定的其它资料。

第十一条  前期物业服务企业应当制定《业主临时管理规约》，对物业的管理、维护、使用，业主利益、应当履行的义务，违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所公示。《业主临时管理规约》不得侵害物业买受人的合法权益。

第十二条  建设单位不得收取房屋销售款以外与物业活动有关的费用。

第十三条  解除前期物业服务合同时，建设单位及前期物业服务企业应当与业主委员会、住建局或街道（镇）、社区进行物业共用部分查验交接，并移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其它资料。

第五章 物业服务

第十四条  物业服务企业在承接物业项目前，要制定规范的《物业服务方案》和《物业服务合同》，避免物业服务企业降低服务标准或中途弃管。

第十五条  物业服务企业在承接物业项目时，要把《物业服务方案》和《物业服务合同》，连同企业资质证书等在物业服务区域内公示。

第十六条  物业服务企业在承接或退出物业项目时，在业主委员会参与下，会同区住建局或街道（镇）社区对共用部位、共用设施设备进行查验、备案。

第十七条  物业服务企业要制定切实可行的《中长期发展服务规划》，充分发挥物业服务企业的专业性和创新性，拓展服务内容，提高服务意识，推动物业管理活动良好运行。

第十八条  物业服务企业要在服务区域内显著位置公示服务项目、服务标准、收费标准、房屋及附属设施设备维修养护责任单位。每季度向业主公示一次经营及收支情况明细，同时上报至区住建局。

第十九条  物业服务企业在做好物业服务的同时，可以拓宽服务市场，扩大物业服务范围，在工作中组织开展评比激励活动，提高整体服务水平。

第二十条  物业服务企业应当按照物业合同指派项目负责人并明确任职规定，除物业合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。物业服务企业更换项目负责人时，应当提前书面告知业主委员会并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应及时更换。

第二十一条  物业服务企业可以向业主委员会提出协助履行《物业服务合同》的请求，遇有重大问题，可以提请街道（镇）或社区组织召开物业管理工作联席会议。

第二十二条  物业服务企业依约履行服务的，业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主不按约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以请求街道办事处、镇人民政府以及居民委员会调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院起诉。对未入住的业主可酌情减收物业服务费。

第二十三条  物业服务企业要逐步在小区内安装监控和门禁系统，加强物业服务活动的管理和安全服务。

第二十四条  物业服务企业对房屋共用部位、共用设施设备进行维修、维护时，相关业主和使用人必须配合。因阻挠维修、维护造成房屋损坏或财产损失的，相关业主及人员应当负责修复或赔偿。

第二十五条  物业服务企业对物业服务区域内违章违规的物业活动进行监督管理，物业服务企业发现社区范围内的私搭乱建、圈占绿地、占用消防通道等违法违规行为，要及时劝阻并向社区、街道（镇）及有关部门报告。对不作为的物业服务企业要进行追责。

第二十六条  物业服务企业退出物业服务项目时，严格按照退出制度在十五日内向业主委员会或社区移交物业共用设施设备和相关资料（包括物业租赁合同及收支费用明细）。未按规定执行的，由区住建局进行处罚。

第六章  制度建设

第二十七条  建立物业管理工作联席会议制度。物业管理工作联席会议由房管、街道（镇）、社区、派出所、物业服务企业、相关行政管理部门等各方代表组成，由区住建局、街道（镇）、社区分别负责召集。

第二十八条  建立并完善物业服务企业诚信管理系统，依托物业服务企业诚信管理系统平台实现资源共享，强化社会监督。对优秀物业服务企业给予优先投标权；对不良企业，除将不诚信行为记入档案外，建议相关部门吊销其资质证书。

第二十九条 建立物业服务保证金制度。物业服务企业承接物业项目前，一次性向区住建局缴存年物业服务费总额的10%作为履约保证金，用于物业服务企业不作为或违约行为的处罚以及对弃管小区的善后管理。物业服务履约保证金的使用需由业主委员会（或社区）提出书面申请，经区住建局核定后使用。已入驻的物业服务企业保证金不足时，在年检时予以追缴。

第三十条 建立完善的准入、退出制度

（一）准入制度。区住建局根据市房管局的物业服务企业业绩档案资料及信用评价体系确定资质等级高、服务信誉好的候选企业，通过招标或议标的形式选聘物业服务企业，签订《物业服务目标管理责任书》。

    （二）退出制度。物业服务企业退出物业服务项目时，由社区及时上报区住建局，并由区住建局、社区召集街道（镇）、派出所、业主委员会等对物业服务企业进行清产核资，验收合格并办理交接手续后方可撤出。区住建局对弃管或享受扶持政策而服务不到位并被业主提前清退的物业服务企业进行追责。

第三十一条  建立和完善物业服务费管理制度。

（一）建立物业服务费“菜单式”收费制度。细化物业服务费的组成部分，明确物业服务收费项目和标准，规范物业服务收费行为。

（二）建立物业服务费收支和欠费情况定期公示制度。制定应收、实收、欠收及支出项目明细，做到收支账目公开透明。

（三）建立困难家庭物业服务费政府帮扶制度。对住宅小区居住的困难家庭（重点是低保家庭和五保户），可由社区根据实际情况提出物业服务费帮扶名单，在所在住宅小区进行公示。公示无异议的，逐级上报区政府，由区财政拨付专项物业服务帮扶补助金。

（四）建立物业服务费追缴制度。物业服务企业退出项目时，保留对欠费业主追缴物业服务费的权利，可委托业主委员会或新入驻的物业服务企业进行追缴，追回的欠费可用于小区公用设施设备的建设或更新改造。

第七章  附则

第三十二条  本《细则》由石拐区住建局负责解释。

第三十三条  本《细则》试行期两年，自发布之日起30日后施行。